文(wen)章來源：《國資報告》雜志 發布時間：2019-10-25
廣受關注的中糧(liang)系地(di)產(chan)整合近期迎(ying)來關鍵(jian)一步(bu)，中糧(liang)地(di)產(chan)公(gong)(gong)告稱非公(gong)(gong)開發(fa)行股票(piao)收購(gou)大悅城地(di)產(chan)獲得國資委批復，并獲股東大會高票(piao)通過(guo)。
一(yi)家(jia)集團旗(qi)下的A股上(shang)(shang)市公(gong)司收購(gou)旗(qi)下的港(gang)股上(shang)(shang)市公(gong)司，其復雜程度可想而知。但更值得觀察的是，把時(shi)間線擴展到近三年來看，這(zhe)是又一(yi)起央企地(di)產整合案例(li)。
從保利收(shou)購中(zhong)(zhong)航(hang)地(di)產(chan)(chan)，到招(zhao)商蛇口合(he)并招(zhao)商地(di)產(chan)(chan)，再(zai)到2017年中(zhong)(zhong)交系地(di)產(chan)(chan)整(zheng)合(he)，保利地(di)產(chan)(chan)收(shou)購保利置業，地(di)產(chan)(chan)央企整(zheng)合(he)持續不斷，招(zhao)數各(ge)異。
一(yi)(yi)邊(bian)是主(zhu)要房(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)售額在2017年再創新高，一(yi)(yi)邊(bian)又要面(mian)對史上最嚴最持久的(de)調控(kong)手段，身處激烈市場競爭行業的(de)地產央企(qi)(qi)正在努力(li)尋找屬于自己的(de)生存之道。
合二為一
曾經享有(you)“招(zhao)保萬金”四大房企盛名的招(zhao)商(shang)地(di)產(chan)，在2014年前后漸漸掉隊。2015年底，招(zhao)商(shang)蛇口工(gong)業區(qu)吸收合并招(zhao)商(shang)地(di)產(chan)，以招(zhao)商(shang)蛇口重組上市。
該合并(bing)(bing)方案是國內首例A、B股(gu)同時(shi)(shi)轉換(huan)為A股(gu)的案例。同時(shi)(shi)，方案還(huan)實(shi)現了新加坡上市B股(gu)退市并(bing)(bing)參與換(huan)股(gu)、吸并(bing)(bing)同時(shi)(shi)配套募集資(zi)金、同步實(shi)施員工持股(gu)計劃(hua)等諸多創新之舉，被(bei)媒體稱之為首個地產(chan)央企重組(zu)樣本。
重組兩年(nian)后(hou)，招商蛇口2017年(nian)銷售額首次(ci)邁入(ru)千(qian)億陣營，利潤突破百億元。
為(wei)了(le)整合旗下房地(di)產(chan)(chan)板塊，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)交(jiao)建(jian)在2015年(nian)專門成(cheng)立(li)了(le)中(zhong)(zhong)(zhong)交(jiao)地(di)產(chan)(chan)集(ji)團。直到2017年(nian)10月，中(zhong)(zhong)(zhong)房地(di)產(chan)(chan)變更為(wei)中(zhong)(zhong)(zhong)交(jiao)地(di)產(chan)(chan)，中(zhong)(zhong)(zhong)交(jiao)系地(di)產(chan)(chan)整合才邁出關(guan)鍵一步。此后，以(yi)中(zhong)(zhong)(zhong)交(jiao)房地(di)產(chan)(chan)集(ji)團為(wei)管(guan)控中(zhong)(zhong)(zhong)心，中(zhong)(zhong)(zhong)交(jiao)地(di)產(chan)(chan)、綠(lv)城中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)、CHINA HOUSING三(san)個(ge)房地(di)產(chan)(chan)主業開發業務品牌形(xing)成(cheng)，但要成(cheng)為(wei)地(di)產(chan)(chan)巨頭，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)交(jiao)建(jian)仍然面臨著與(yu)綠(lv)城中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)如何協同的難題。
同樣在2017年(nian)(nian)底，保利(li)地產(chan)公(gong)告稱，公(gong)司擬通過使用現金和承債方式(shi)收購(gou)控(kong)股公(gong)司保利(li)集團持有(you)的保利(li)（香港）控(kong)股有(you)限公(gong)司50%股權，多年(nian)(nian)懸而未決的保利(li)地產(chan)、保利(li)置業整(zheng)合迎來轉折點。
1992年成立以(yi)來(lai)，保(bao)(bao)利地產逐(zhu)漸做大并在(zai)A股上市(shi)。2005年，保(bao)(bao)利置(zhi)業在(zai)保(bao)(bao)利集(ji)團(tuan)的(de)(de)注資(zi)下逐(zhu)步轉型(xing)房地產。兩(liang)家公(gong)司(si)各自澄清在(zai)不同(tong)的(de)(de)城市(shi)布局，但作為一(yi)家央(yang)企集(ji)團(tuan)旗(qi)下子公(gong)司(si)，難免背負著同(tong)業競(jing)爭的(de)(de)壓(ya)力(li)。對于整合問題，這些年來(lai)兩(liang)家公(gong)司(si)都(dou)以(yi)各種理(li)由回應關切，但少(shao)見行動。
整(zheng)合保利(li)置業(ye)以(yi)后(hou)，保利(li)地產(chan)才獲(huo)得了真正意(yi)義(yi)上的(de)全國市場。但(dan)整(zheng)合背后(hou)的(de)動因(yin)或許(xu)更(geng)來自市場的(de)變化——房地產(chan)行業(ye)集中度(du)的(de)快(kuai)速提高。
2012年，保利地(di)產(chan)是(shi)僅次于萬科(ke)，第二家銷售(shou)額突(tu)破千億(yi)大關(guan)的房地(di)產(chan)公司。到了2017年，保利地(di)產(chan)銷售(shou)額排名全國第五，被恒大、融(rong)創等(deng)反(fan)超，比第一名碧桂園少(shao)近2500億(yi)元，相(xiang)較前(qian)幾年已(yi)然有所掉隊。
過去十年來，中糧(liang)地產板塊逐漸形成(cheng)中糧(liang)地產、大悅城(cheng)地產兩個上市(shi)公(gong)司(si)，但是缺少統(tong)一品牌，中糧(liang)體系內的兩家地產上市(shi)公(gong)司(si)，財務報表各自獨立(li)，難以形成(cheng)合力統(tong)一對外(wai)。
作為首批國有資(zi)本投資(zi)公(gong)司(si)試點(dian)，中(zhong)糧(liang)集團(tuan)提出重點(dian)打造18家專業(ye)化(hua)公(gong)司(si)，使(shi)其(qi)成為獨立市場(chang)主體，中(zhong)糧(liang)集團(tuan)的(de)地(di)(di)產(chan)業(ye)務(wu)板塊(kuai)即是(shi)其(qi)中(zhong)之一。收(shou)購完成后，大悅(yue)城(cheng)(cheng)地(di)(di)產(chan)將成為中(zhong)糧(liang)地(di)(di)產(chan)的(de)控股子(zi)公(gong)司(si)，大悅(yue)城(cheng)(cheng)地(di)(di)產(chan)依然保持其(qi)港股上(shang)市地(di)(di)位。
在給《國(guo)資報告》記者的(de)書(shu)面(mian)(mian)回復中(zhong)(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)(zhong)糧地(di)(di)產(chan)方面(mian)(mian)表示(shi)，本(ben)(ben)次交易(yi)后，中(zhong)(zhong)(zhong)糧地(di)(di)產(chan)將成(cheng)為(wei)(wei)中(zhong)(zhong)(zhong)糧集(ji)團旗下(xia)唯一的(de)地(di)(di)產(chan)業(ye)(ye)務專業(ye)(ye)化公司，覆蓋住宅(zhai)、商(shang)業(ye)(ye)、特(te)色小(xiao)鎮、雙(shuang)創產(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)、長租公寓等(deng)領域(yu)，業(ye)(ye)態(tai)類型(xing)較為(wei)(wei)完善(shan)，并(bing)真正形成(cheng)開(kai)發(fa)(fa)(fa)與持有(you)相結合(he)(he)的(de)雙(shuang)輪(lun)驅動發(fa)(fa)(fa)展(zhan)格局。未來(lai)，中(zhong)(zhong)(zhong)糧地(di)(di)產(chan)和大(da)悅城(cheng)地(di)(di)產(chan)將充分發(fa)(fa)(fa)揮“1+1>2”的(de)品(pin)牌合(he)(he)力(li)，實現在融(rong)(rong)資、市(shi)場(chang)、人(ren)(ren)才、土地(di)(di)獲取(qu)等(deng)方面(mian)(mian)深度融(rong)(rong)合(he)(he)，創造(zao)良(liang)好的(de)協同效(xiao)應，不斷增強上市(shi)公司的(de)盈利能(neng)力(li)。例(li)如融(rong)(rong)資方面(mian)(mian)，目前中(zhong)(zhong)(zhong)糧地(di)(di)產(chan)融(rong)(rong)資成(cheng)本(ben)(ben)4.3%-8.5%，大(da)悅城(cheng)地(di)(di)產(chan)平均融(rong)(rong)資成(cheng)本(ben)(ben)為(wei)(wei)4.28%，整合(he)(he)后中(zhong)(zhong)(zhong)糧地(di)(di)產(chan)將獲得境內外雙(shuang)重融(rong)(rong)資渠道，將顯著降低整體(ti)融(rong)(rong)資成(cheng)本(ben)(ben)。而品(pin)牌方面(mian)(mian)，整合(he)(he)后的(de)中(zhong)(zhong)(zhong)糧地(di)(di)產(chan)將以服務人(ren)(ren)民(min)美好生活(huo)為(wei)(wei)核心品(pin)牌主張，并(bing)將發(fa)(fa)(fa)展(zhan)成(cheng)為(wei)(wei)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)業(ye)(ye)態(tai)類型(xing)最為(wei)(wei)完善(shan)的(de)綜合(he)(he)性(xing)房地(di)(di)產(chan)企業(ye)(ye)之(zhi)一。
央企整合(he)(he)地(di)產業(ye)(ye)務的(de)(de)(de)(de)方(fang)式主要有(you)兩種：集(ji)團(tuan)內部(bu)重組(zu)、外部(bu)資產整合(he)(he)，而上(shang)述(shu)內部(bu)整合(he)(he)的(de)(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)(de)在于梳理旗下業(ye)(ye)務線，更(geng)好地(di)利用資源，避(bi)免(mian)同業(ye)(ye)競(jing)爭。這些整合(he)(he)多(duo)數是(shi)上(shang)市(shi)公司層面的(de)(de)(de)(de)整合(he)(he)，都有(you)打造統一品(pin)牌，降低融(rong)資成本的(de)(de)(de)(de)意愿(yuan)，成為多(duo)業(ye)(ye)態的(de)(de)(de)(de)龍頭房企。
大有大的焦慮
2017年，房地產行業歷(li)經空前嚴厲的調控，行業整體銷售增速放緩，然(ran)而大型房企銷售節節攀(pan)升，行業集中度(du)快速提升，保(bao)利地產是唯一(yi)一(yi)家進入前五的地產央(yang)企。
規模(mo)大有大的焦(jiao)慮。據統計，過(guo)去(qu)15年來，百強地產企業淘(tao)汰率是(shi)80%，15年當(dang)中一(yi)直(zhi)在百強企業TOP10當(dang)中的是(shi)萬科(ke)、恒大、綠地，顯示出(chu)這一(yi)行業極(ji)為激(ji)烈(lie)的競爭形勢。
在“房住不炒(chao)”、金(jin)融去(qu)杠桿(gan)的時(shi)代，重資產(chan)的房地產(chan)行業利潤逐漸下(xia)滑，融資成本居高不下(xia)，企業只有做大規模才能抗風險(xian)，才有話語權。
在(zai)保利地產幾次股東大會上，董事長宋廣菊(ju)表示(shi)，公司未來將通(tong)過收購兼并大動作助推(tui)快速發展，奮斗目標是(shi)總(zong)規模(mo)要重回(hui)前三。為了提高資金運用(yong)效率(lv)，保利還在(zai)學習(xi)碧桂園等龍頭房(fang)企(qi)高周轉的(de)做法(fa)。
有分析認為，按年(nian)(nian)均30%的(de)增長率，2020年(nian)(nian)排(pai)名前三的(de)房企都將突(tu)破(po)萬(wan)億(yi)銷售額。據(ju)此(ci)計算，保利(li)地產(chan)(chan)到2020年(nian)(nian)達(da)到萬(wan)億(yi)元(yuan)銷售額，其(qi)年(nian)(nian)增長速度要保持(chi)在50%左右(you)。這(zhe)是一個極(ji)有挑戰的(de)目標(biao)，保利(li)地產(chan)(chan)2017年(nian)(nian)銷售業績為3092億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比增長47.2%，這(zhe)一增速創下了公司(si)近七年(nian)(nian)來同(tong)(tong)比最高(gao)增速。
同(tong)時，土地(di)和資金是(shi)房企的(de)命脈(mo)，地(di)產板塊的(de)發展明顯收到(dao)政策波動影響(xiang)，也(ye)增大了(le)企業擴張(zhang)的(de)變數。比如近期市場傳言國開行收回棚改融(rong)資審批權限(xian)，隨機引來地(di)產股票(piao)大跌，包括保利地(di)產、招(zhao)商蛇(she)口等股票(piao)5日累計跌幅超過15%。
尋找新賽道
根據中國指數研究院數據顯示(shi)，2017年共有16家(jia)房(fang)企銷售額突破(po)1000億(yi)(yi)元(yuan)，央企中僅有保利(li)地(di)產(chan)(chan)、中海地(di)產(chan)(chan)、華潤(run)置地(di)和招商蛇口躋身其中。魯能集(ji)團、中國金茂、中國鐵建(jian)在500億(yi)(yi)至900億(yi)(yi)元(yuan)之間(jian)，中糧(liang)地(di)產(chan)(chan)、電建(jian)地(di)產(chan)(chan)、中冶置業、中交地(di)產(chan)(chan)等均位(wei)于400億(yi)(yi)元(yuan)以下。
頭部房(fang)企普遍(bian)朝著(zhu)多元化、全業態(tai)布局(ju)，既注重規模，又(you)逐漸(jian)轉(zhuan)型新賽道。
今年(nian)4月，華潤置地提出向綜(zong)合型(xing)城市開發(fa)運營商轉型(xing)，依托母公司的資源(yuan)實力確(que)立差異化競爭優勢(shi)，培育新的業(ye)務增(zeng)長動能，包括城市更新、代(dai)建代(dai)運營、產業(ye)地產，而其(qi)中全(quan)方位發(fa)力產業(ye)地產是(shi)轉型(xing)的核(he)心。
長租(zu)公(gong)寓(yu)是(shi)房(fang)企普遍(bian)選擇的新(xin)風(feng)口(kou)。6月(yue)6日，華潤置地宣布，公(gong)司正式推出長租(zu)公(gong)寓(yu)品牌“有巢”，預計將在23個(ge)城市開設(she)4萬(wan)間(jian)，并且進駐一二線城市。
招商(shang)蛇口在重組之(zhi)初就對外宣稱，公司定位于“中國領(ling)先的(de)城市及園區(qu)綜(zong)合開(kai)發(fa)(fa)和運(yun)營(ying)服(fu)務(wu)商(shang)”，重組上市后的(de)招商(shang)蛇口不再局限于地(di)產業(ye)務(wu)，而是明確(que)園區(qu)開(kai)發(fa)(fa)與(yu)運(yun)營(ying)、社區(qu)開(kai)發(fa)(fa)與(yu)運(yun)營(ying)、郵輪產業(ye)建(jian)設與(yu)運(yun)營(ying)三大業(ye)務(wu)版圖，從而實現(xian)打造智慧(hui)城市、智慧(hui)商(shang)圈、智慧(hui)園區(qu)、智慧(hui)社區(qu)的(de)中長期(qi)戰略目標。但近(jin)年的(de)實際情況是，從財務(wu)數據來看，地(di)產業(ye)務(wu)仍(reng)是招商(shang)蛇口的(de)主要業(ye)績板塊(kuai)，產融結合還需要更(geng)長期(qi)的(de)探(tan)索。
規模小(xiao)有小(xiao)的(de)(de)“憂傷”。強(qiang)者恒強(qiang)的(de)(de)時代(dai)，規模不(bu)大(da)很(hen)容易掉(diao)隊或是出(chu)局，中小(xiao)規模的(de)(de)地產(chan)央企如何尋(xun)找自己的(de)(de)生存之道(dao)？要(yao)么(me)想方(fang)設(she)法向更大(da)規模沖刺(ci)，要(yao)么(me)走差異(yi)化路(lu)線，盡快形(xing)成自己的(de)(de)特色和品(pin)牌。
中(zhong)糧集團副總裁、中(zhong)糧地(di)產(chan)董(dong)事長(chang)(chang)、大悅(yue)城地(di)產(chan)董(dong)事長(chang)(chang)周政(zheng)曾表示(shi)，公(gong)司整(zheng)合后，在銷售(shou)規(gui)模上，“我們將(jiang)實現有(you)質量的增長(chang)(chang)”。
周政認為(wei)，未來(lai)城(cheng)(cheng)市化(hua)的發(fa)展重點，應該集中(zhong)(zhong)在(zai)片區改造、產城(cheng)(cheng)融(rong)合。對城(cheng)(cheng)市而言，就是(shi)去(qu)開發(fa)化(hua)，增加持有運營、增加產業(ye)、減少(shao)空心城(cheng)(cheng)、減少(shao)鐘擺式(shi)的城(cheng)(cheng)市。而中(zhong)(zhong)糧在(zai)這(zhe)些(xie)方面有很好的基礎(chu)。
中糧(liang)(liang)地產方(fang)面表(biao)示，未來地產是存量市(shi)場，城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)正成(cheng)為城市(shi)發展新(xin)(xin)的增長點。中糧(liang)(liang)在深圳有多處城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)項目，未來還將(jiang)通過自(zi)有土(tu)地、收購(gou)無城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)經驗公司的項目以及預判政府的的規(gui)劃，有目的收購(gou)未來可能(neng)進入城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)規(gui)劃的項目，進行土(tu)地儲(chu)備這三種方(fang)式來進行城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)。
同時，中(zhong)糧(liang)(liang)在(zai)商業(ye)、寫字樓、產(chan)業(ye)地產(chan)等(deng)方面(mian)也有很好的(de)基(ji)(ji)礎，依托中(zhong)糧(liang)(liang)集團在(zai)營(ying)養學(xue)、農(nong)業(ye)科(ke)技(ji)、食品等(deng)方面(mian)的(de)資(zi)源(yuan)，形成大健(jian)康產(chan)業(ye)的(de)集聚，通過積極探索建設中(zhong)糧(liang)(liang)營(ying)養健(jian)康科(ke)學(xue)園(yuan)等(deng)雙創產(chan)業(ye)園(yuan)區，響應國家雙創號召(zhao)，將企業(ye)策略、技(ji)術創新(xin)、基(ji)(ji)礎設施導(dao)入到中(zhong)糧(liang)(liang)的(de)產(chan)業(ye)園(yuan)區中(zhong)，實現產(chan)城融合。
與(yu)中糧(liang)類似，中國金茂的(de)戰(zhan)略一直聚(ju)焦于“城市(shi)運營(ying)商”的(de)角色(se)，在住宅產(chan)品(pin)上定位中高(gao)端，布局一二線(xian)城市(shi)，價位要(yao)比同(tong)地區的(de)房企要(yao)高(gao)。2017年該公司(si)的(de)樓盤銷售均價達到2.46萬元/平(ping)方米。
2018年，中國金茂首度(du)推(tui)出“盡致盡美”的(de)年度(du)品牌(pai)主(zhu)題，并啟動“首席品牌(pai)體(ti)驗官”計(ji)劃。隨著“名(ming)人(ren)效應”的(de)逐漸(jian)溢出，中國金茂的(de)品牌(pai)效應也呈疊加之勢在業內擴散。
中(zhong)國金茂不斷向綠建、科技等方向不斷進階，聚(ju)焦從(cong)調(diao)溫(wen)、呼吸、飲水、靜音、遮(zhe)陽、智慧(hui)生(sheng)活六大維度(du)制定6S生(sheng)活體系，致(zhi)力讓科技及綠色為產品賦能(neng)。
目(mu)前(qian)，中(zhong)國金茂(mao)已經形成(cheng)城市核心綜合體(ti)、城市新城和(he)特色小鎮三類城市運營項目(mu)。2017年，中(zhong)國金茂(mao)完成(cheng)銷(xiao)售約(yue)694億(yi)元(yuan)，并將2018年內部(bu)銷(xiao)售目(mu)標定為千億(yi)。今年上半年，該公(gong)司累計取得簽約(yue)及成(cheng)交銷(xiao)售金額717.62億(yi)元(yuan)，同比增長197.67％，達成(cheng)千億(yi)目(mu)標已不是問(wen)題。
想要以差異(yi)化(hua)取勝的還有(you)規模較(jiao)小的葛洲壩地產。據葛洲壩相關(guan)人(ren)士介紹,其房地產業(ye)務板(ban)塊堅持(chi)“人(ren)無我(wo)有(you)，人(ren)有(you)我(wo)優”原則(ze)，致力于(yu)圍(wei)繞“綠色、健康(kang)、智(zhi)慧(hui)、環(huan)保”，打造“5G科技”產品，相較(jiao)于(yu)規模，其更(geng)注重追求(qiu)高質量。2017年(nian)，該(gai)公(gong)司(si)房地產業(ye)務實(shi)現營業(ye)收(shou)入62.46億元，利潤總額11.2億元。
一家中等規模的(de)央(yang)企地產公司員(yuan)工告訴記者，該(gai)公司認為在(zai)目前的(de)基礎上趕超第一陣營是(shi)不可能(neng)了(le)，只要(yao)不排在(zai)末流，被(bei)別的(de)央(yang)企收購就行了(le)。
在存量房時代，規(gui)模小可能是(shi)“小而美”，利潤高，發展質量好，但這(zhe)也意味著失去了擠入頭部陣營的機會，很(hen)難實現彎(wan)道超車。
產業需要持續健康的(de)發展。告(gao)別高(gao)增長時代，地產央企(qi)怎么轉型，內部整(zheng)合還(huan)只是尋(xun)找(zhao)新賽(sai)道的(de)開始。(國(guo)資報告(gao)記者 饒恒）