文(wen)章來源：《國資報告(gao)》雜志 發布時間(jian)：2021-03-08
“當前，集(ji)團公司(si)正處于(yu)逆水行舟(zhou)，不(bu)進則退(tui)，慢進也退(tui)的(de)緊要關頭。”中(zhong)國(guo)鐵建房(fang)地(di)產集(ji)團有限(xian)公司(si)（下稱中(zhong)國(guo)鐵建地(di)產）黨(dang)委書記、董事長吳(wu)仕巖在2019年工作會上說道，“企業發展面臨(lin)的(de)壓力和挑戰前所未有。”
危(wei)急時刻來襲，背后(hou)自有(you)現(xian)實邏輯(ji)。
黨(dang)的十(shi)八大以來(lai)，從“穩慎調控(kong)”到“因城(cheng)施策、分類指導”，從“房住(zhu)不炒”再到完善住(zhu)房市場(chang)體(ti)(ti)系(xi)和住(zhu)房保障體(ti)(ti)系(xi)，穩字(zi)當頭的中國地產(chan)市場(chang)進入(ru)了利(li)潤空間(jian)下降，產(chan)品需求和城(cheng)市機會呈現結(jie)構分化的“白銀時代”。行業(ye)環境(jing)所帶來(lai)的深刻變革，迫(po)使企業(ye)盡快脫(tuo)離舒適區，進入(ru)高烈度競(jing)爭的低(di)容錯時代。
迎戰激烈(lie)的(de)市場競爭，企(qi)業(ye)(ye)(ye)苦練內功、順勢謀變方可脫穎(ying)而出(chu)。進入成(cheng)立第十二個年頭的(de)中(zhong)國(guo)鐵建(jian)地產(chan)，其資產(chan)規模已經由初期的(de)數十億元增長(chang)至千(qian)億量級，企(qi)業(ye)(ye)(ye)在積極(ji)擺(bai)脫“大企(qi)業(ye)(ye)(ye)病”弊端的(de)同時，還背負著股份公(gong)司(si)考(kao)核力(li)度加大、兄(xiong)弟單位趕(gan)超等(deng)多重壓力(li)，快速實現(xian)組織(zhi)發展模式、業(ye)(ye)(ye)務布局、管理模式的(de)創新(xin)升級迫在眉(mei)睫(jie)。
這場與(yu)時間的賽跑(pao)中(zhong)，中(zhong)國鐵建(jian)地(di)產已(yi)然跨入提質(zhi)(zhi)轉型的關鍵節點。以高質(zhi)(zhi)量發(fa)展(zhan)(zhan)引領變革(ge)發(fa)展(zhan)(zhan)，中(zhong)國鐵建(jian)地(di)產正蓄(xu)力(li)突圍白銀時代。
揮別共榮時代
2007年初，在中(zhong)國鐵建(jian)(jian)“推進結構調整，整合(he)資源(yuan)，優(you)化重組，構建(jian)(jian)創(chuang)效板塊”的發展(zhan)戰略指引(yin)下，中(zhong)國鐵建(jian)(jian)地產甫一(yi)出(chu)(chu)世有著(zhu)鮮明(ming)的角色定位，即(ji)肩負著(zhu)為(wei)整個(ge)中(zhong)國鐵建(jian)(jian)系統提升(sheng)創(chuang)利能力(li)的發展(zhan)使命(ming)。面對新(xin)戰場、新(xin)使命(ming)，吳仕巖(yan)曾調侃道，“一(yi)群施(shi)工建(jian)(jian)設單(dan)位出(chu)(chu)身的鐵建(jian)(jian)人‘半路出(chu)(chu)家(jia)’‘洗干凈泥腿上岸’。”
作為一(yi)(yi)名“后來者”，中國鐵建地產與招商蛇口(kou)、保(bao)利發展(zhan)、華(hua)潤置(zhi)地等一(yi)(yi)批較早涉足地產行業的兄弟(di)央(yang)企(qi)相比，在規模、品牌等方(fang)面存在差異。在摸索(suo)中前進，中國鐵建地產無疑要尋找符合自身特點(dian)的發展(zhan)路徑。
從地產行業調控軌跡來看，2007年(nian)房地產發(fa)展過熱(re)，泡沫(mo)膨脹(zhang)；2008年(nian)經濟危(wei)機讓地產行業轉入低(di)谷；2009年(nian)市場遭遇冰火兩重天；2010年(nian)“限(xian)”字當頭，被稱為“最嚴調控年(nian)”……中國鐵建地產初生的幾年(nian)里，外部形勢異常嚴峻(jun)。
以穩為(wei)(wei)基調，吳仕(shi)巖選擇集中優勢兵力(li)布局重點城(cheng)市(shi)，聚焦“以一二線(xian)(xian)核心城(cheng)市(shi)為(wei)(wei)主陣(zhen)地，部(bu)分(fen)具有良好潛力(li)的三(san)、四線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)為(wei)(wei)補(bu)充”的市(shi)場布局，以抵(di)御(yu)市(shi)場波動(dong)風險；堅持“現(xian)金(jin)為(wei)(wei)王、快(kuai)進快(kuai)出”的開發理(li)念，以積(ji)累(lei)充裕的經營現(xian)金(jin)流(liu)；堅持以質量(liang)為(wei)(wei)綱、粗糧細作(zuo)理(li)念打造中低端產品，以精(jing)品工(gong)程和持續(xu)的品質提(ti)升獲取(qu)優良的品牌口碑。
實踐(jian)(jian)證明，在中國(guo)(guo)經(jing)濟高(gao)速(su)增長的十(shi)余年里，中國(guo)(guo)鐵建(jian)地產依靠這套打(da)法(fa)實現了(le)企業規模(mo)和效益的迅速(su)增長，凈利潤貢獻水平穩居中國(guo)(guo)鐵建(jian)系(xi)統內第一，實現八連冠。十(shi)余年的開發實踐(jian)(jian)中，企業建(jian)立的四大(da)系(xi)列、七大(da)品類(lei)的產品體系(xi)，形成對不同類(lei)型客(ke)戶的全覆(fu)蓋。
身處中國地(di)產行業(ye)(ye)的(de)(de)黃金年(nian)代，企業(ye)(ye)在旺盛(sheng)的(de)(de)市場需求、金融杠桿和(he)低成本拿地(di)等因素的(de)(de)共同作用下(xia)迅速(su)脫(tuo)穎而(er)出(chu)，有其特有的(de)(de)背景和(he)軌跡。但隨著行業(ye)(ye)拐點的(de)(de)來臨，吳(wu)仕巖清楚(chu)地(di)認識到傳統發(fa)展路徑難以延續(xu)。
2016年10月，在因地制宜、因城施(shi)策(ce)(ce)(ce)的(de)調(diao)(diao)控政策(ce)(ce)(ce)作用下，全國(guo)15個(ge)一線(xian)和熱(re)點二(er)線(xian)城市房(fang)(fang)地產市場迅速降溫，房(fang)(fang)價(jia)走勢明顯趨穩。此后出(chu)臺的(de)一系(xi)列政策(ce)(ce)(ce)中(zhong)，使房(fang)(fang)價(jia)理性(xing)回歸、讓住房(fang)(fang)恢(hui)復居住本質的(de)調(diao)(diao)控總基調(diao)(diao)日趨明顯。
“在市場(chang)(chang)蓬勃上升期，市場(chang)(chang)強勁的(de)溢價能(neng)力掩蓋了開發(fa)商的(de)管理短板，誰(shui)拿(na)地誰(shui)就能(neng)發(fa)財成為市場(chang)(chang)表現的(de)主旋律。”吳仕巖(yan)說(shuo)，“如(ru)果(guo)說(shuo)過去二十年是整個行業的(de)共榮，下一個二十年則是房(fang)企(qi)個體精(jing)細化(hua)管理能(neng)力的(de)比(bi)拼。”
地產(chan)行業(ye)運行規則的(de)轉(zhuan)變，深層次(ci)上(shang)帶來的(de)是商品生產(chan)的(de)目(mu)的(de)和(he)運營管理模(mo)式的(de)變革(ge)。為(wei)應對挑戰(zhan)、把(ba)握先機(ji)，彼時一(yi)些行業(ye)老(lao)大哥已經邁出轉(zhuan)型(xing)步伐，如萬科圍繞大量催生的(de)新(xin)型(xing)房地產(chan)服(fu)務需求，進入(ru)養老(lao)、物流(liu)、教育、度假、創(chuang)業(ye)等新(xin)興領域；碧桂園加速(su)打造科技(ji)小(xiao)鎮，服(fu)務創(chuang)新(xin)創(chuang)業(ye)和(he)城市經濟(ji)發展；恒大、保利、中(zhong)海、萬達優化布局文旅項(xiang)目(mu)，積極拓展體驗式、服(fu)務式地產(chan)項(xiang)目(mu)開發。
變革壓(ya)力既來(lai)自同行，也有自上(shang)而(er)下的傳導。深改背景下，國(guo)資委對地產(chan)央企開發行為(wei)(wei)提出了更為(wei)(wei)嚴苛(ke)的要求(qiu)，在(zai)不增(zeng)加注冊資本金、減(jian)少(shao)未分配利潤(run)積(ji)累、限制融資規模(mo)等緊箍(gu)咒下，中國(guo)鐵(tie)建地產(chan)的資產(chan)保值(zhi)增(zeng)值(zhi)考驗急劇攀(pan)升(sheng)。
投身于國企改(gai)革時代潮流，應對(dui)房地(di)(di)產(chan)市場深度調整，中(zhong)國鐵建地(di)(di)產(chan)在行業(ye)變革中(zhong)站上了轉型起點。如(ru)何擺脫傳統路徑走好升級(ji)之路，等(deng)待(dai)掌舵人抉擇。
旗艦整裝：做中國最具價值的美好生活服務商
企業變革，應審(shen)時度勢，順勢而(er)為(wei)。對(dui)行業發展趨勢的(de)深入(ru)研(yan)判，恰(qia)恰(qia)是中國(guo)鐵建地產(chan)校準航向的(de)基礎和關(guan)鍵(jian)。
以(yi)黨的(de)十九(jiu)大為標志，中(zhong)國經濟由高速增長階段(duan)轉向高質(zhi)量發展(zhan)階段(duan)。高質(zhi)量發展(zhan)的(de)主線是(shi)深化(hua)供給(gei)側結構(gou)性(xing)改(gai)革(ge)，在“房住(zhu)(zhu)不(bu)炒”的(de)定位下(xia)，房地產市場的(de)供給(gei)側改(gai)革(ge)聚焦(jiao)于構(gou)建(jian)房地產市場健康發展(zhan)長效機制，目的(de)不(bu)僅(jin)是(shi)全體人民住(zhu)(zhu)有所居，而且要讓人民群(qun)眾(zhong)有更(geng)好的(de)房子住(zhu)(zhu)。
牢(lao)牢(lao)把握這一(yi)長期基(ji)調，吳仕巖(yan)勾勒(le)出(chu)的(de)中國(guo)鐵建地產轉(zhuan)型圖(tu)景日漸清晰(xi)。
以黨(dang)的十九大引領轉(zhuan)型升級，全面提高(gao)產品質量和服務(wu)質量被擺(bai)在(zai)了首要位置。
“在投資投機需求占主導的(de)(de)市(shi)場中，中低端的(de)(de)住宅產品能夠大(da)行其(qi)道。現階段，在城(cheng)市(shi)化(hua)進(jin)程(cheng)放緩和消費(fei)升(sheng)級的(de)(de)大(da)背景下，品質提(ti)升(sheng)已成為房地(di)產市(shi)場供給側改(gai)革(ge)首要目標。”吳仕巖表示(shi)。
品質是新一輪轉型升級的方向，也是中(zhong)國(guo)鐵建發展(zhan)地產的初心(xin)和優勢(shi)。
“建造(zao)(zao)關(guan)愛人(ren)和自然的(de)(de)建筑藝(yi)術品”的(de)(de)品牌主張，是吳仕巖的(de)(de)打(da)造(zao)(zao)產(chan)(chan)品的(de)(de)座右銘。為(wei)了(le)(le)能夠從綜合生活方式和生活品質(zhi)營造(zao)(zao)的(de)(de)角度提升產(chan)(chan)品品質(zhi)，中(zhong)國鐵建地產(chan)(chan)形成(cheng)了(le)(le)多張質(zhi)量(liang)名片。如，中(zhong)國鐵建地產(chan)(chan)打(da)造(zao)(zao)的(de)(de)第一個(ge)項目(mu)——西派國際公寓，前沿的(de)(de)“立體主義(yi)”風格，下沉式漫坡花園，隨(sui)坡起伏(fu)的(de)(de)感性園林，深(shen)受金融界歡迎和好評；中(zhong)國鐵建·杭州青秀(xiu)城，為(wei)了(le)(le)保障業主在多雨(yu)的(de)(de)江淮南(nan)岸享受珍貴陽光，項目(mu)不惜犧牲(sheng)經濟價值，保證戶戶南(nan)北通(tong)透(tou)，實現(xian)通(tong)風和采光最(zui)大化(hua)。
為了進一(yi)步走向精細(xi)化，吳仕巖進而提出實現(xian)商品房的智能化、綠色(se)化、健康(kang)化，狠抓工程質量不動(dong)搖(yao)，以房屋使用和居(ju)住(zhu)價值的提升促進產品增值。此外，公司提出要牢牢樹立(li)“物業服(fu)務是品牌(pai)建設(she)另一(yi)半”的意識，增強品牌(pai)粘性(xing)，提升顧客的忠誠度。
政策調控趨嚴意味著企業要(yao)將目光(guang)聚焦，重點(dian)挖掘(jue)潛(qian)力市場。為(wei)此，中國鐵建地(di)產提出“瞄準發達(da)和核心(xin)地(di)區，搶抓優質土地(di)”的(de)土地(di)競爭策略。
“長期(qi)的(de)(de)實踐證明，越是經(jing)(jing)濟(ji)發達的(de)(de)城市(shi)，越是核(he)心的(de)(de)區域，集中的(de)(de)資源就越豐富，對帶動片區周邊經(jing)(jing)濟(ji)繁(fan)榮，增加群眾就業(ye)有非常重要(yao)的(de)(de)作用。”吳仕(shi)巖解釋。
為(wei)(wei)此，中(zhong)國鐵(tie)建地(di)(di)因地(di)(di)制宜精準(zhun)制定(ding)拿(na)地(di)(di)政策。如(ru)，在(zai)一二線城(cheng)(cheng)市要(yao)關注戰略性機(ji)遇(yu)，聚(ju)焦京津冀、粵港澳大灣區(qu)、長三(san)角等引領高(gao)質量(liang)發展的動力(li)源。在(zai)三(san)四線城(cheng)(cheng)市要(yao)看(kan)好大城(cheng)(cheng)市周邊中(zhong)小(xiao)城(cheng)(cheng)市的發展機(ji)會，將這類城(cheng)(cheng)市通過舊(jiu)城(cheng)(cheng)改(gai)(gai)造、棚改(gai)(gai)拆遷騰(teng)出(chu)的城(cheng)(cheng)市建設(she)用地(di)(di)，作為(wei)(wei)企(qi)(qi)業獲取土地(di)(di)的重點。以“戰略拿(na)地(di)(di)”代替(ti)“機(ji)會拿(na)地(di)(di)”，成為(wei)(wei)企(qi)(qi)業高(gao)質量(liang)發展的主攻方向。
同時(shi)，吳(wu)仕(shi)巖也注意到，被大城(cheng)市輻射的有些(xie)中小(xiao)城(cheng)市、存在(zai)結(jie)構(gou)性、歷史性發(fa)展機遇的區域(yu)，或者是一些(xie)原(yuan)先不被看(kan)好(hao)(hao)、市場偏(pian)冷的大中城(cheng)市今后也有可能迎(ying)來(lai)較(jiao)好(hao)(hao)的發(fa)展機會。
為把握(wo)時(shi)機，繼(ji)續(xu)發(fa)揮中(zhong)(zhong)國鐵(tie)(tie)建全(quan)產業鏈優(you)勢，中(zhong)(zhong)國鐵(tie)(tie)建地(di)產不(bu)斷將目(mu)光轉(zhuan)向(xiang)與鐵(tie)(tie)路總公司及(ji)各鐵(tie)(tie)路地(di)方局的合作，廣泛(fan)參與高鐵(tie)(tie)沿線大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)、存在結構性、歷(li)史性機會的中(zhong)(zhong)等城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)、主要城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)中(zhong)(zhong)心城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土地(di)開(kai)發(fa)、上蓋物業開(kai)發(fa)、園區場站等產業協同項目(mu)，實現互利多贏。
當前，房地產業去金(jin)融化與(yu)回(hui)歸實業已成不可逆轉之(zhi)勢。隨著改革的(de)演進和(he)實踐的(de)升華，吳仕巖(yan)基(ji)于(yu)新形勢提(ti)出了“做(zuo)中國最具價值(zhi)的(de)美好生活(huo)服務商”的(de)嶄新愿景。
服(fu)務美好生(sheng)(sheng)(sheng)活(huo)，還(huan)原(yuan)房(fang)子居住的(de)(de)(de)屬性已(yi)成為中國(guo)鐵建(jian)地產(chan)變革的(de)(de)(de)原(yuan)點。“圍繞新形勢(shi)、新愿景，堅持以客戶為中心的(de)(de)(de)價值追求，堅持做房(fang)屋產(chan)品生(sheng)(sheng)(sheng)產(chan)商的(de)(de)(de)定位，用精致(zhi)的(de)(de)(de)工藝、完備的(de)(de)(de)配套(tao)、優質的(de)(de)(de)服(fu)務、出色的(de)(de)(de)管理，給每(mei)一位選擇中國(guo)鐵建(jian)地產(chan)的(de)(de)(de)業主們營造真(zhen)正的(de)(de)(de)美好生(sheng)(sheng)(sheng)活(huo)，讓中國(guo)鐵建(jian)地產(chan)的(de)(de)(de)品牌永葆生(sheng)(sheng)(sheng)機(ji)和活(huo)力。”吳仕巖說。
肌體重塑
行業拐(guai)點的來臨，充(chong)滿挑(tiao)戰更(geng)蘊(yun)含無限機遇。“做中國最具價值(zhi)的美好生活服(fu)務商”，意(yi)味(wei)著中國鐵建地產(chan)的市場觸角將(jiang)延伸至更(geng)多全新(xin)領域，這從深層意(yi)義上帶來的是一場企業肌體的全方位(wei)變革。
時(shi)值2016年4月，為了適應(ying)地產企業從單一(yi)傳統住(zhu)宅開(kai)發向綜合型、多(duo)業態方向發展的(de)角色初(chu)變，中(zhong)國鐵建地產首次推行以“4+6+X”模式為核心的(de)組織(zhi)體系改革，強化“強中(zhong)間拓兩端”能(neng)力建設，重新調整(zheng)原有公(gong)司架構，成立北方、華東、華南、西南4家(jia)(jia)區域公(gong)司，商業地產、物(wu)業公(gong)司、設計咨詢、創(chuang)新投資(zi)(zi)、投資(zi)(zi)管理、海(hai)外地產6家(jia)(jia)專業公(gong)司和貴州、南沙等(deng)大型項(xiang)目公(gong)司，實現產業結(jie)構的(de)全面(mian)調整(zheng)，形成多(duo)業態布局、多(duo)輪驅動、多(duo)細胞分裂(lie)的(de)新型增長格局。
開(kai)發(fa)(fa)版圖的(de)深耕和拓展，使中國鐵建地(di)(di)產(chan)嘗到了(le)變(bian)革的(de)甜頭(tou)。趁勝追擊，2018年，吳(wu)仕(shi)巖再(zai)次推動中國鐵建地(di)(di)產(chan)集團對組織體系深化調(diao)(diao)整，將(jiang)“4+6+X”升級(ji)為(wei)“7+7+X”組織架構，新增華中、中南和東(dong)北區(qu)域公(gong)司，進(jin)一步對聚焦傳統住宅(zhai)開(kai)發(fa)(fa)的(de)區(qu)域公(gong)司進(jin)行細(xi)分，激發(fa)(fa)內部(bu)競爭活力；新增文旅專業公(gong)司，成立公(gong)寓(yu)管理公(gong)司，重點孵化文旅旅游(you)、健康養生、長租公(gong)寓(yu)等創新業務，持續對專業公(gong)司的(de)定位(wei)進(jin)行優化調(diao)(diao)整，培育核(he)心運營能力。
歷時近三年變(bian)革發(fa)(fa)展，中國鐵(tie)建(jian)地產收獲了一張亮眼成績(ji)單：截(jie)至2019年5月，企業在(zai)北京、上(shang)海等全國31個城市和(he)2個國家(jia)級新區(qu)布局，共開發(fa)(fa)建(jian)設項目146個，已開面積3600多萬平方(fang)米。西派(pai)系(xi)，江南系(xi)，語系(xi)、國際系(xi)，梧桐系(xi)等產品交(jiao)相輝映。
組(zu)織體系變(bian)(bian)革最終目的在于實現企業的高(gao)效化運(yun)營。以結(jie)構(gou)變(bian)(bian)革為引(yin)領，中國鐵建地產正在向阻礙變(bian)(bian)革的深層次矛盾和問題(ti)發起進攻，破除(chu)舊體制(zhi)舊觀念(nian)纏在翅膀上的荊棘。
總部機關(guan)是企業(ye)改革創(chuang)新的(de)(de)指揮部。為確保向專業(ye)公(gong)司(si)充分(fen)授權，集團公(gong)司(si)根據組織體(ti)系改革方案明確的(de)(de)職能定(ding)位，按(an)照(zhao)“強兩端、放(fang)中間(jian)”的(de)(de)管控思(si)路，將一些具備下放(fang)條(tiao)件的(de)(de)權限交給成熟的(de)(de)子(zi)(zi)公(gong)司(si)，在體(ti)制機制上為基層松綁解困，保證和(he)支持各子(zi)(zi)公(gong)司(si)真正成為自(zi)(zi)主經營、自(zi)(zi)負(fu)盈虧、自(zi)(zi)我(wo)(wo)約束、自(zi)(zi)我(wo)(wo)完(wan)善、自(zi)(zi)我(wo)(wo)發展的(de)(de)市(shi)場(chang)主體(ti)。
構建市場化的(de)薪酬考核體系(xi)，是當(dang)前國有企(qi)業改革的(de)重(zhong)中(zhong)(zhong)之重(zhong)。對(dui)于(yu)身處充分競(jing)爭(zheng)的(de)地(di)產行(xing)業，中(zhong)(zhong)國鐵建地(di)產著力發揮薪酬“指揮棒” 的(de)正向激勵作用，助(zhu)推企(qi)業高質量發展(zhan)。
將考(kao)核的(de)核心(xin)指(zhi)標設(she)定為(wei)投資回(hui)報率(lv)的(de)實現(xian)水(shui)平(ping)，中國鐵建地產在(zai)新的(de)績效考(kao)核辦法中，對大部分(fen)(fen)子(zi)公司設(she)定統一的(de)投資回(hui)報率(lv)考(kao)核比例。在(zai)超額回(hui)報的(de)激勵方面，設(she)定了績效分(fen)(fen)階梯式遞(di)增的(de)方式，回(hui)報率(lv)超過基準值越(yue)高，加分(fen)(fen)的(de)幅(fu)度(du)越(yue)大。
薪(xin)酬激(ji)勵體系(xi)構建既要(yao)激(ji)發積極性，也要(yao)兼顧公平(ping)(ping)。為(wei)此，中國(guo)鐵(tie)建地產針對(dui)不同類型子公司(si)(si)所(suo)處階段(duan)和(he)業(ye)(ye)務特點(dian)設(she)定不同的(de)(de)獎懲標準，從而(er)體現以奮斗者為(wei)本的(de)(de)總體導向。如，對(dui)區(qu)域公司(si)(si)、專(zhuan)業(ye)(ye)公司(si)(si)、大型項(xiang)目(mu)(mu)公司(si)(si)的(de)(de)考(kao)核要(yao)聚焦(jiao)投資回報水平(ping)(ping)，對(dui)城市事業(ye)(ye)部、項(xiang)目(mu)(mu)公司(si)(si)的(de)(de)考(kao)核要(yao)關注成本管(guan)控和(he)品質管(guan)控水平(ping)(ping)。
以(yi)機制(zhi)創新釋放轉型活力，中國鐵建地產的(de)變(bian)革(ge)步伐(fa)正在加(jia)速。然而隨著改(gai)革(ge)的(de)持續深入，企業(ye)也正在積極謀求資本層(ceng)面的(de)蝶變(bian)。
“在(zai)目前股(gu)東資(zi)本投入有(you)(you)限的情(qing)況下，加快(kuai)銷售回款，擠壓資(zi)金(jin)頭寸等方(fang)法去做(zuo)大(da)規模，只是在(zai)資(zi)源存量(liang)上做(zuo)文章。”吳(wu)仕巖說，“只有(you)(you)實現股(gu)權多(duo)元(yuan)化(hua)，引入更多(duo)的股(gu)東來投資(zi)中(zhong)鐵地產(chan)，才能實現資(zi)源的增量(liang)。”
堅定不移地(di)推進股權(quan)多元化改(gai)(gai)造已經提(ti)上企業深改(gai)(gai)日程。在(zai)與市場軌道(dao)的充分(fen)融合中，改(gai)(gai)革的化學效應(ying)仍將不斷顯現。
“千億”決心
2019年1月(yue)，克而瑞研(yan)究(jiu)中(zhong)心發布的《中(zhong)國房(fang)地(di)(di)產企業銷售排(pai)行榜》中(zhong)，中(zhong)國鐵(tie)建地(di)(di)產以(yi)886.2億元的流量金額居榜單34位。奔跑(pao)在殘酷的市場叢林(lin)中(zhong)，中(zhong)國鐵(tie)建地(di)(di)產用十余年時間完(wan)成了(le)從(cong)地(di)(di)產“后(hou)來者”向行業“中(zhong)堅力量”的蛻(tui)變。
從量(liang)變(bian)積累到實現質變(bian)跨越，這是企業變(bian)革(ge)的客觀(guan)規律。但身(shen)處(chu)瞬息萬變(bian)的市場洪(hong)流中，行(xing)業外部形(xing)勢將中國鐵建(jian)地產推向了變(bian)革(ge)的加速軌道。
有統計(ji)顯(xian)示，2018年中國房地產(chan)市場TOP3的(de)發展商共(gong)獲(huo)得12.6%的(de)市場份(fen)額(e)，超(chao)過1/8；TOP10是26.9%，超(chao)過1/4；TOP20為37.5%，TOP30為45.2%，前100家重量級選手獲(huo)得三分之二的(de)市場份(fen)額(e)。
強則恒強，這是地產(chan)市場的(de)(de)叢林法則。1000億的(de)(de)銷售規(gui)模(mo)，通常被視為大(da)型房(fang)企(qi)與中小(xiao)型房(fang)企(qi)的(de)(de)分界(jie)線。跨過這一門(men)檻，不(bu)僅意味(wei)著規(gui)模(mo)做(zuo)大(da)，也是企(qi)業(ye)品(pin)牌效應、管理能力、融(rong)資能力的(de)(de)體現。若不(bu)能突破1000億門(men)檻，企(qi)業(ye)將面臨“不(bu)進(jin)則退”的(de)(de)窘境(jing)。
“未(wei)來幾年，幾百億左(zuo)右(you)規模(mo)的(de)(de)中小型房企(qi)面臨(lin)著(zhu)極大(da)的(de)(de)生存考驗。我們的(de)(de)發展壯大(da)面臨(lin)著(zhu)巨大(da)壓力，只(zhi)有認準目(mu)標，迅速進入(ru)千億級行列才會使我們成為下一輪競爭中的(de)(de)強者。”吳(wu)仕巖說。
實現企業千(qian)億目(mu)標和二(er)次(ci)飛(fei)躍，正是中國(guo)鐵建地產2019年生產經營主攻目(mu)標。贏得此役，無(wu)疑意味著企業拿下(xia)了新賽道的入場(chang)券和主動權(quan)。
7月15日(ri)，中國鐵建地產召(zhao)開2019年年中工作會(hui)議。大會(hui)以“必(bi)保在2019年實現千億銷(xiao)售目標”為(wei)主題，彰顯(xian)了企業必(bi)勝的信(xin)心(xin)。
經歷了(le)前(qian)期(qi)的(de)(de)改革積累和鋪墊(dian)，吳仕巖(yan)從組(zu)織體(ti)系(xi)、內生(sheng)動(dong)力(li)、土地(di)儲備(bei)、團隊能力(li)等多個(ge)方(fang)面同(tong)步(bu)分析了(le)集團公(gong)司(si)在2019年實現“千(qian)億”目標(biao)已(yi)經具(ju)備(bei)的(de)(de)基礎和條件，他強(qiang)調只(zhi)要認識到位、思路正確、措施(shi)得力(li)、執行到位就一定能夠贏得跨(kua)越發展的(de)(de)先機。
有(you)決心，更要(yao)(yao)有(you)路徑。以(yi)沖擊(ji)千億為目標(biao)，中(zhong)國鐵(tie)建(jian)(jian)地(di)產(chan)(chan)明(ming)確(que)將“三轉(zhuan)(zhuan)”目標(biao)要(yao)(yao)求(qiu)作為企業(ye)(ye)推(tui)進結構(gou)(gou)調整和轉(zhuan)(zhuan)型(xing)升(sheng)級的(de)重中(zhong)之重。“三轉(zhuan)(zhuan)”即為轉(zhuan)(zhuan)產(chan)(chan)：就是(shi)要(yao)(yao)推(tui)進產(chan)(chan)品創(chuang)新，構(gou)(gou)建(jian)(jian)企業(ye)(ye)特色；要(yao)(yao)根據消費升(sheng)級拓展(zhan)文(wen)旅(lv)地(di)產(chan)(chan)、養老地(di)產(chan)(chan)、長租公寓等業(ye)(ye)務。轉(zhuan)(zhuan)場：就是(shi)要(yao)(yao)突破單一的(de)招(zhao)拍掛市場，優化空間結構(gou)(gou)布局(ju)，抓(zhua)住城市群(qun)趨勢性機會；推(tui)動央企合(he)作、地(di)方(fang)國有(you)企業(ye)(ye)合(he)作；推(tui)進海外地(di)產(chan)(chan)拓展(zhan)布局(ju)。轉(zhuan)(zhuan)商：就是(shi)要(yao)(yao)做全(quan)產(chan)(chan)業(ye)(ye)鏈(lian)復(fu)合(he)投(tou)資(zi)，打造鐵(tie)建(jian)(jian)城，探索新的(de)開發模式。
行業(ye)拐點處(chu)革故鼎新如(ru)逆水行舟，中國鐵(tie)建地產則選擇以千億沖關(guan)目標(biao)為引領，開啟企(qi)業(ye)轉型(xing)升級加速之路。百舸爭流奮楫者先，企(qi)業(ye)在突破重圍后(hou)也將(jiang)迎來嶄新征(zheng)程(cheng)。（《國資報告》記者 王倩(qian)倩(qian)）
