文章來源：經濟(ji)參考報 發布時間：2019-06-14
有這(zhe)樣(yang)一家長租公(gong)(gong)(gong)寓(yu)運營企(qi)業——創(chuang)業公(gong)(gong)(gong)社，運營管理(li)的(de)長租公(gong)(gong)(gong)寓(yu)不過500余(yu)套房、面(mian)積(ji)僅萬(wan)余(yu)平方米，但(dan)短短兩(liang)年(nian)已經開始盈利(li)。還有一項預(yu)計：今(jin)年(nian)底創(chuang)業公(gong)(gong)(gong)社手中房屋將猛(meng)增至(zhi)2800套，2019年(nian)底將增加至(zhi)18000套。令人想不到的(de)是(shi)，這(zhe)還是(shi)一家國有資本主導的(de)長租公(gong)(gong)(gong)寓(yu)運營機(ji)構。
成立(li)于2013年5月的創(chuang)業(ye)公(gong)社，如何(he)能做(zuo)到這一點(dian)？創(chuang)業(ye)公(gong)社總經理劉循序日前接受了《經濟參(can)考報》記者專訪，解碼創(chuang)業(ye)公(gong)社、國(guo)有資本在競爭激烈的長(chang)租公(gong)寓(yu)市場(chang)“長(chang)袖善舞(wu)”的三(san)大“法寶”。
公寓和產業園1：1配比
“37度公寓最明顯的一個特點是，目標群體以(yi)在產業(ye)園(yuan)區創業(ye)、在科技型企業(ye)就業(ye)的大學畢業(ye)生為主，而非流動性較大的外來務工人員。”劉循(xun)序說。
據了解(jie)，創業公社提(ti)供兩種(zhong)產(chan)品，一(yi)是創業企業、創業者(zhe)(zhe)的辦公園區，另一(yi)個(ge)是以(yi)“37度公寓(yu)”為代表的長租公寓(yu)。目(mu)前公寓(yu)的住(zhu)(zhu)戶(hu)中，擁(yong)有(you)專科學歷(li)的約(yue)占3%，本科學歷(li)的約(yue)占30%，其余超過(guo)(guo)60%的住(zhu)(zhu)戶(hu)是碩士、博士或者(zhe)(zhe)更高的學歷(li)，年(nian)齡基本上不(bu)超過(guo)(guo)38歲。
“創(chuang)業(ye)公社始終以服務(wu)創(chuang)業(ye)者為目(mu)的(de)(de)，所以我們的(de)(de)集中(zhong)式(shi)長租公寓，關注的(de)(de)核(he)心(xin)在于(yu)能(neng)否為創(chuang)業(ye)者帶來更多價值。”劉(liu)循序說，“基(ji)于(yu)此，我們的(de)(de)發展模式(shi)是，對(dui)集中(zhong)式(shi)存量(liang)物(wu)業(ye)進行合(he)理改造升級(ji)，為創(chuang)業(ye)者、創(chuang)新(xin)創(chuang)業(ye)企業(ye)提(ti)供‘職住平(ping)衡’的(de)(de)整(zheng)體服務(wu)，同時為有(you)效打通大城市(shi)通勤(qin)‘微循環’作出(chu)貢獻(xian)。”
據介紹(shao)，創業(ye)公(gong)社長(chang)租公(gong)寓和產業(ye)園(yuan)區(qu)總面積基本(ben)按(an)照1：1配(pei)比。這樣的(de)運營方式，一方面能夠(gou)實現在某一區(qu)域內集中供應大量房源，價格相對可(ke)控(kong)；另一方面可(ke)以為(wei)“職(zhi)住平衡”發揮重要作(zuo)用，為(wei)園(yuan)區(qu)及公(gong)寓入住的(de)創業(ye)者創造最(zui)便利的(de)工作(zuo)與生(sheng)活(huo)條件。
創(chuang)業公社長租(zu)公寓(yu)，一般在距(ju)離園區三四公里的(de)半徑范圍(wei)內，最長不超過(guo)五公里，且兩者之(zhi)間有班車接送(song)。“這種布局(ju)方式，有利于(yu)破解大城市(shi)管(guan)理中(zhong)的(de) ‘微(wei)循環’難題，有效縮短(duan)通勤距(ju)離和上下班時間，緩(huan)解城市(shi)交通壓力(li)。”劉循序(xu)說。
這種模式，對創(chuang)(chuang)業者而言無(wu)疑具(ju)有較(jiao)大(da)吸引力。在(zai)37度(du)公(gong)(gong)(gong)寓內，記者見(jian)到(dao)了來自(zi)臺灣的(de)創(chuang)(chuang)業者鄭(zheng)博(bo)(bo)宇(yu)。他自(zi)稱“北漂”，是創(chuang)(chuang)業公(gong)(gong)(gong)社(she)“臺灣驛站”負責人，同時也是37度(du)公(gong)(gong)(gong)寓的(de)住戶。他說，創(chuang)(chuang)業公(gong)(gong)(gong)社(she)為創(chuang)(chuang)業者提(ti)供了良好(hao)的(de)創(chuang)(chuang)業條件，包括三個(ge)月的(de)免費辦公(gong)(gong)(gong)場地、可靠的(de)咨詢服(fu)務……在(zai)鄭(zheng)博(bo)(bo)宇(yu)帶動下，目前入(ru)駐創(chuang)(chuang)業公(gong)(gong)(gong)社(she)的(de)臺灣創(chuang)(chuang)業團隊已經超(chao)過(guo)50個(ge)，其中入(ru)住37度(du)公(gong)(gong)(gong)寓的(de)臺灣創(chuang)(chuang)業者已經超(chao)過(guo)10戶。
集中處置+統一管理
劉(liu)循(xun)序介(jie)紹(shao)，37度(du)公寓的(de)房源來自機關與(yu)國企、集體建設用地(di)，以(yi)及(ji)一些(xie)城市更新改(gai)造(zao)遺留下的(de)資產(chan)項(xiang)目(mu)。“批(pi)發(fa)式”的(de)改(gai)造(zao)和出租(zu)，一是(shi)方便(bian)進行統一管理，二是(shi)能夠(gou)有效降低改(gai)造(zao)和運營成本，這部分資金(jin)可用于(yu)改(gai)善(shan)公共設施(shi)等，三是(shi)便(bian)于(yu)統一規劃，給入住人群提供一個相對舒適的(de)“社區型(xing)環境(jing)”。
“入(ru)住(zhu)我們(men)的(de)創業(ye)公(gong)(gong)寓，需(xu)要滿足幾項基(ji)本的(de)條(tiao)件：一是(shi)單身，二(er)是(shi)沒有老人合(he)住(zhu)，三(san)是(shi)不養寵物等(deng)。當然，如(ru)果(guo)住(zhu)戶(hu)成家需(xu)要租住(zhu)更大的(de)房(fang)屋(wu)，我們(men)會(hui)有其他產品提供。”37度公(gong)(gong)寓的(de)“樓長”王旭介紹說。
集中處置、統(tong)一(yi)運(yun)營與管理，有效降低了成本。據了解，王旭僅帶著兩位(wei)同事，就能管理著37度公寓(yu)的500多間屋。
這也從一個(ge)側面，間接印(yin)證了(le)相(xiang)關研究機(ji)構的結(jie)論。中金公司(si)認為，品牌化(hua)的長(chang)租(zu)公寓可以(yi)有(you)效(xiao)解決租(zu)房過(guo)程中的諸(zhu)多痛點(dian)。集中式(shi)公寓租(zu)約期限更長(chang)，規模效(xiao)應更明顯，享受額(e)外的批零租(zu)金差，其盈利前(qian)景好(hao)于分布式(shi)。
“說實話，我們覺得利用資本(ben)大規模(mo)跑馬圈地(di)的(de)(de)模(mo)式，一方(fang)面(mian)活躍了(le)市場，幫助行(xing)業快速發展，但另一方(fang)面(mian)也確實推高了(le)價格，造成了(le)資產(chan)泡(pao)沫。”劉循(xun)序坦言。他說，37度(du)公(gong)寓(yu)的(de)(de)集中處置、服(fu)務雙(shuang)創、職住平衡模(mo)式，與以(yi)分(fen)散(san)式房源為主的(de)(de)長租公(gong)寓(yu)相(xiang)比(bi)，“完全是(shi)兩個不同的(de)(de)‘賽道’”。
國有控股+市場化運作
隨著企業(ye)(ye)逐步發(fa)展(zhan)壯大，股(gu)東(dong)構(gou)(gou)(gou)成與治(zhi)理(li)架構(gou)(gou)(gou)也不(bu)斷豐(feng)富完(wan)善。除(chu)了首鋼基金、中關村(cun)股(gu)權交易服務集團(tuan)這些原始投資(zi)(zi)人，創(chuang)業(ye)(ye)公社(she)團(tuan)隊還受到(dao)了京西(xi)創(chuang)業(ye)(ye)、西(xi)部證券、順隆基金、順為資(zi)(zi)本、光(guang)耀東(dong)方等大型機構(gou)(gou)(gou)的青睞。目(mu)前，創(chuang)業(ye)(ye)公社(she)的股(gu)本構(gou)(gou)(gou)成中，國(guo)有成分超(chao)過50%，經營管理(li)團(tuan)隊持(chi)股(gu)24%左右，其余(yu)為民營資(zi)(zi)本。
“在日常經營決(jue)策上，董事(shi)會(hui)充分授權給創業團隊，‘城市(shi)合(he)伙人’等(deng)一系列機制創新，也(ye)得(de)到了董事(shi)會(hui)和股東會(hui)的支持(chi)(chi)。”劉循序說，董事(shi)會(hui)的信任與(yu)支持(chi)(chi)，加上按照審計要(yao)求嚴格規(gui)范治理，令創業公社能夠(gou)在市(shi)場(chang)化競爭環(huan)境中快速發(fa)展(zhan)。這(zhe)不(bu)僅保證了企(qi)業的市(shi)場(chang)化活力，還實現了國有(you)資(zi)本的保值增值。
數(shu)據顯示，2017年，創業公社實現營(ying)業收入1.28億，較上一年增(zeng)長(chang)42%，成立以(yi)來的(de)年均(jun)增(zeng)長(chang)率高(gao)達127%。
“可(ke)能有(you)人會問，我(wo)們(men)的‘國有(you)背景(jing)’，會不會有(you)助(zhu)于(yu)更(geng)‘輕易’獲得優質項目？事實(shi)上，我(wo)們(men)對關聯交易的處理，更(geng)為(wei)謹慎(shen)、嚴格。”劉循(xun)序說。
他(ta)坦言，“國有背景(jing)”讓創業公社在開展業務時，具有獨特的(de)信用優勢，也有更多的(de)項(xiang)目來源渠道。“如我們(men)的(de)大股東之一——首鋼基金，所(suo)投的(de)優秀企(qi)業就是我們(men)項(xiang)目來源渠道之一。”劉(liu)循(xun)序強調說，“但對于項(xiang)目本身(shen)，創業公社從來都是通過市場化競爭(zheng)拿到手的(de)。”
2017年12月18日，創業公社成為(wei)中國(guo)建設銀行首批九(jiu)家“入(ru)駐(zhu)”CCB（建融公寓租賃(lin)系統）的(de)企(qi)(qi)業之(zhi)一(yi)(yi)，同(tong)時也是入(ru)選的(de)唯(wei)一(yi)(yi)一(yi)(yi)家北京企(qi)(qi)業。
“建(jian)設銀行擁有海量客(ke)戶資(zi)(zi)源和(he)巨額資(zi)(zi)金等優勢。在國家(jia)大力提倡‘租(zu)購并舉’發展長(chang)租(zu)公(gong)寓的大背景下(xia)，與建(jian)行的合作是我(wo)(wo)們又一個重大利好(hao)。我(wo)(wo)們更(geng)有信(xin)心，把創(chuang)業公(gong)社做得更(geng)大、更(geng)好(hao)。”劉循序說。（記者(zhe) 王奇）
【責任編輯：語謙】