文章來源：經(jing)濟參考(kao)報 發布時間：2021-12-02
“購房(fang)不易，焦慮難(nan)減。”長此以(yi)往，城(cheng)市(shi)能留住誰？城(cheng)市(shi)活力如何維持(chi)？
對此，深圳(zhen)拿出了自(zi)己的解決方(fang)案：2018年至(zhi)2035年，籌(chou)建(jian)(jian)100萬套(tao)租(zu)售價格為市(shi)場價3成至(zhi)6成的公(gong)(gong)共住房(fang)；財政出資1000億元，組建(jian)(jian)一家專職籌(chou)建(jian)(jian)公(gong)(gong)共住房(fang)的國有獨資企業——深圳(zhen)市(shi)人才安居(ju)集團(tuan)(tuan)有限公(gong)(gong)司(si)（下稱“人才安居(ju)集團(tuan)(tuan)”）。
成立四年多來，人(ren)才安(an)居(ju)集團通(tong)過(guo)挖掘存量土地(di)和存量用(yong)房探索破(po)解“地(di)少”問題，通(tong)過(guo)創新(xin)融資(zi)模式(shi)等破(po)解“錢(qian)緊”問題，已(yi)籌建超過(guo)12萬套公共住房。
推動住房改革 專職國企應運而生
作為一線城市(shi)，深(shen)(shen)圳(zhen)的房價讓不少在深(shen)(shen)打(da)拼的奮斗者“望樓興嘆”。
而(er)早(zao)在2010年，深圳就啟動了(le)人才(cai)安(an)(an)居試點工作。十年來，深圳的(de)人才(cai)安(an)(an)居政策，經歷(li)了(le)一個(ge)大跨度的(de)發展(zhan)，從早(zao)期以(yi)貨幣補貼(tie)租房為(wei)主(zhu)，變為(wei)如(ru)今以(yi)籌建公(gong)共住房（公(gong)共租賃(lin)住房、安(an)(an)居型商品房、人才(cai)住房三類住房的(de)統(tong)稱(cheng)）為(wei)主(zhu)和貨幣補貼(tie)為(wei)輔。
2012年(nian)至2016年(nian)，深(shen)圳先(xian)后(hou)出臺了安(an)(an)居(ju)型(xing)商品房、公共租(zu)賃住(zhu)房相(xiang)關(guan)建設(she)和管理(li)暫行(xing)辦法以及促進人(ren)才(cai)(cai)優(you)秀發展(zhan)的若(ruo)干措(cuo)(cuo)施、人(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房制(zhi)度的若(ruo)干措(cuo)(cuo)施等政策。為(wei)了落實深(shen)圳市(shi)委市(shi)政府關(guan)于人(ren)才(cai)(cai)優(you)先(xian)發展(zhan)戰略(lve)，加快人(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房的籌(chou)建進度，2016年(nian)6月(yue)，深(shen)圳市(shi)政府出資(zi)(zi)1000億(yi)元成立國有(you)獨資(zi)(zi)企業——深(shen)圳市(shi)人(ren)才(cai)(cai)安(an)(an)居(ju)集(ji)團有(you)限公司，專職負(fu)責深(shen)圳市(shi)人(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房投(tou)融資(zi)(zi)建設(she)籌(chou)集(ji)和運營管理(li)。
人(ren)才安居(ju)集團成立之初，就(jiu)肩(jian)負著重要使命(ming)。深圳市住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)保障(zhang)發(fa)展“十三(san)五”規劃(hua)中提出，全市計劃(hua)新增籌集建設人(ren)才住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)和保障(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)（指公共(gong)租賃(lin)房(fang)(fang)(fang)(fang)和安居(ju)型商品房(fang)(fang)(fang)(fang)）40萬套，其中計劃(hua)供應人(ren)才住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)和保障(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)35萬套。
2018年，深(shen)圳市(shi)加碼住(zhu)房(fang)(fang)保(bao)障(zhang)安(an)居工程，在《深(shen)圳市(shi)人(ren)民(min)政府關于深(shen)化住(zhu)房(fang)(fang)制度改革加快(kuai)建(jian)立多主體(ti)供給多渠道保(bao)障(zhang)租購并(bing)舉(ju)的住(zhu)房(fang)(fang)供應(ying)與(yu)保(bao)障(zhang)體(ti)系的意見》中提(ti)出了(le)更高的目標：到2035年，新增建(jian)設籌(chou)集(ji)(ji)各類(lei)住(zhu)房(fang)(fang)共170萬套(tao)，其中人(ren)才住(zhu)房(fang)(fang)、安(an)居型(xing)商品(pin)房(fang)(fang)和(he)(he)公(gong)共租賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)總量(liang)不(bu)少于100萬套(tao)，并(bing)明確公(gong)共租賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)、安(an)居型(xing)商品(pin)房(fang)(fang)、人(ren)才住(zhu)房(fang)(fang)的租售價(jia)格分別(bie)為市(shi)場價(jia)的10%至30%、50%和(he)(he)60%。人(ren)才安(an)居集(ji)(ji)團的職責由(you)原來只負責人(ren)才住(zhu)房(fang)(fang)籌(chou)建(jian)拓(tuo)寬為承擔三類(lei)公(gong)共住(zhu)房(fang)(fang)籌(chou)建(jian)任務(wu)。
隨后，深(shen)圳(zhen)又明(ming)確(que)了位(wei)于原(yuan)特區(qu)內的限價人才(cai)住(zhu)房(fang)(fang)項(xiang)目毛坯房(fang)(fang)售價處于4萬(wan)元(yuan)至5萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)(mi)區(qu)間，最高售價原(yuan)則上(shang)不超(chao)過5萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)(mi)；位(wei)于原(yuan)特區(qu)外的限價人才(cai)住(zhu)房(fang)(fang)項(xiang)目毛坯房(fang)(fang)，普遍(bian)處于2萬(wan)元(yuan)至3萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)(mi)區(qu)間，最高售價原(yuan)則上(shang)不超(chao)過4萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)(mi)。
人才安居集團副總經理王志楷表示，面對至2035年深圳(zhen)建設(she)100萬套(tao)公(gong)(gong)共(gong)住房(fang)的目標，作(zuo)為專(zhuan)職負責公(gong)(gong)共(gong)住房(fang)投資建設(she)和運營管理的國企，公(gong)(gong)司以(yi)未(wei)來新增籌建100萬套(tao)公(gong)(gong)共(gong)住房(fang)任務的三分之一作(zuo)為發(fa)展目標，挖掘利用(yong)存(cun)量土地資源(yuan)，加(jia)速(su)推進(jin)項目拓展與落地。
截(jie)至2020年10月(yue)，成立(li)僅(jin)四年多(duo)的人(ren)才安居(ju)集團(tuan)持(chi)有在建(jian)項目50個，總建(jian)筑面積約(yue)800萬平方米(mi)；累計籌建(jian)人(ren)才住房(fang)12.2萬套(tao)，占全市同期籌建(jian)總量近40%；累計供應(ying)公共住房(fang)約(yue)4萬套(tao)，服(fu)務各類企業約(yue)2000家、人(ren)才及家屬約(yue)10萬人(ren)。
破解“找地難”：探索“六類十五種”籌建渠道
實際上(shang)，自2010年啟動人(ren)才安居(ju)試點工作至(zhi)今，十年來，深(shen)圳(zhen)已供應了不(bu)少公(gong)共(gong)住(zhu)房(fang)，但由于城市土地空間(jian)小，人(ren)口凈(jing)流入量大(da)，深(shen)圳(zhen)整體(ti)住(zhu)房(fang)市場仍處于供不(bu)應求狀態。與此同時，深(shen)圳(zhen)保障性住(zhu)房(fang)的(de)輪候(hou)庫(ku)里，輪候(hou)者也(ye)越(yue)來越(yue)多(duo)，排隊(dui)等待(dai)時間(jian)越(yue)來越(yue)長。深(shen)圳(zhen)出現了買商(shang)品房(fang)難，租購公(gong)共(gong)住(zhu)房(fang)也(ye)難的(de)局面(mian)。
可(ke)(ke)供(gong)開發土地空間有限，是深圳(zhen)解決住房(fang)(fang)困難(nan)(nan)面臨的(de)最大難(nan)(nan)題，能否實現土地資源的(de)可(ke)(ke)持(chi)續獲取是籌建公(gong)共住房(fang)(fang)需要突破的(de)難(nan)(nan)點。為了加快公(gong)共住房(fang)(fang)籌建，深圳(zhen)直面土地供(gong)應保障(zhang)不足的(de)發展困境，提出探索六類十五種籌建渠道。
目前(qian)，新(xin)增供地(di)建設仍是深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)籌建公共住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)主力渠道。為配合住(zhu)(zhu)房(fang)制度(du)改革(ge)，深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)面向市場(chang)推出(chu)(chu)“只(zhi)租不售(shou)(shou)”居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用地(di)和出(chu)(chu)售(shou)(shou)型(xing)人(ren)才住(zhu)(zhu)房(fang)用地(di)兩(liang)類(lei)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用地(di)。人(ren)才安(an)(an)居(ju)(ju)集團(tuan)(tuan)(tuan)成為競得(de)(de)這兩(liang)類(lei)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用地(di)的(de)先行者。2018年(nian)10月(yue)，人(ren)才安(an)(an)居(ju)(ju)集團(tuan)(tuan)(tuan)競得(de)(de)的(de)位于龍(long)華區(qu)的(de)深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)市首個掛牌出(chu)(chu)讓的(de)“只(zhi)租不售(shou)(shou)”居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用地(di)安(an)(an)居(ju)(ju)瑞(rui)龍(long)苑(yuan)項目開工建設。2019年(nian)11月(yue)，人(ren)才安(an)(an)居(ju)(ju)集團(tuan)(tuan)(tuan)競得(de)(de)位于大鵬新(xin)區(qu)的(de)深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)市首宗出(chu)(chu)售(shou)(shou)型(xing)人(ren)才居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用地(di)。
受(shou)制(zhi)于(yu)土地新增供應(ying)有限，僅靠招拍(pai)掛拿地，基(ji)本無望完成百萬套(tao)公(gong)共住(zhu)房(fang)供應(ying)目(mu)標。為此，深圳(zhen)提出了六類十五種(zhong)公(gong)共住(zhu)房(fang)籌建(jian)(jian)渠道。作為公(gong)共住(zhu)房(fang)專營(ying)機構，人才安居集團在挖掘存量渠道潛力(li)上一馬(ma)當先，探索通過棚(peng)戶區改造、合作開(kai)發(fa)建(jian)(jian)設、臨深片區開(kai)發(fa)、工改保、城(cheng)市(shi)更新配建(jian)(jian)、規模化租(zu)賃等方式籌建(jian)(jian)公(gong)共住(zhu)房(fang)。
——加快推(tui)進老舊住宅(zhai)小區棚改(gai)。
棚(peng)改(gai)(gai)(gai)項目基本都面臨著產(chan)權復雜(za)、住(zhu)戶多(duo)、利益訴(su)求多(duo)、歷史(shi)遺留問題多(duo)等復雜(za)情況。2017年(nian)2月，人才安(an)居集(ji)團負責的寶安(an)38區新樂花園、39區海(hai)樂花園棚(peng)改(gai)(gai)(gai)項目啟(qi)動，創下深圳首(shou)個當年(nian)簽約、當年(nian)動工的棚(peng)改(gai)(gai)(gai)紀錄(lu)，跑(pao)出了棚(peng)改(gai)(gai)(gai)安(an)居“加速度(du)”。
2018年(nian)出(chu)臺的(de)(de)《深圳(zhen)市人民政(zheng)府(fu)關于加強棚(peng)戶(hu)區改(gai)造(zao)工作的(de)(de)實施意見(jian)》，明(ming)確棚(peng)改(gai)項目(mu)新(xin)建住宅部(bu)分除(chu)用于搬遷安(an)置住房(fang)(fang)外，全部(bu)用作人才住房(fang)(fang)和保(bao)障(zhang)性(xing)住房(fang)(fang)。王志楷(kai)說：“明(ming)確棚(peng)改(gai)新(xin)增住宅用于建設公共住房(fang)(fang)后，棚(peng)改(gai)成為籌集(ji)公共住房(fang)(fang)的(de)(de)重(zhong)要渠道。”
截至2020年10月，人(ren)才(cai)(cai)安居集(ji)團(tuan)(tuan)作為實(shi)施主體的棚(peng)改(gai)項(xiang)目(mu)已達到14個，占(zhan)深圳(zhen)市(shi)棚(peng)戶區改(gai)造項(xiang)目(mu)90%以上。目(mu)前，人(ren)才(cai)(cai)安居集(ji)團(tuan)(tuan)已通過(guo)棚(peng)改(gai)籌建公共住房8022套，占(zhan)同期籌建總量的6.6%。
——盤活機關事業(ye)單位、國有(you)企(qi)業(ye)存(cun)量用地。
2019年(nian)10月，深(shen)圳(zhen)首開盤活國企存量用地建(jian)設人才住房(fang)先例。由深(shen)圳(zhen)市人才安居(ju)集(ji)團投資建(jian)設，聯合深(shen)圳(zhen)機(ji)(ji)場(chang)(chang)集(ji)團盤活機(ji)(ji)場(chang)(chang)存量用地合作開發的(de)安居(ju)空(kong)(kong)港(gang)花(hua)園項目(mu)開工(gong)建(jian)設。該(gai)項目(mu)2022年(nian)建(jian)成后可為機(ji)(ji)場(chang)(chang)集(ji)團、機(ji)(ji)場(chang)(chang)駐場(chang)(chang)單位(wei)(wei)等大空(kong)(kong)港(gang)片區單位(wei)(wei)提(ti)供(gong)人才住房(fang)約2500套。
2020年(nian)1月，人才安(an)居集(ji)團首(shou)個利用(yong)機(ji)關(guan)企(qi)事業單位存量用(yong)地(di)建設人才住(zhu)房的深(shen)圳市稅務局(ju)新(xin)沙(sha)地(di)項目開工(gong)，通過政企(qi)合作開發，進一(yi)步拓展了人才住(zhu)房籌建渠道。
——統租改造開啟(qi)定制化住房供應。
人(ren)才(cai)(cai)安居集團通過走進企業(ye)，對接人(ren)才(cai)(cai)需求(qiu)，完善人(ren)才(cai)(cai)住房供應體系，配合相關(guan)部門保障人(ren)才(cai)(cai)的住房需求(qiu)。
2019年11月(yue)，人(ren)才安(an)居(ju)集團(tuan)通過試(shi)點(dian)統租改(gai)(gai)造方(fang)式(shi)在(zai)龍華(hua)區建設“安(an)居(ju)·教師之家（同(tong)(tong)勝(sheng)）”。該項(xiang)(xiang)目是深圳市首個解(jie)決教育系(xi)統人(ren)才住房(fang)(fang)問題的長租公寓項(xiang)(xiang)目，根據人(ren)才住房(fang)(fang)裝修標準(zhun)及擬配租單位需(xu)(xu)求，對租賃(lin)的住房(fang)(fang)進行(xing)裝修改(gai)(gai)造，向同(tong)(tong)勝(sheng)學校教師定向配租，成(cheng)為精準(zhun)解(jie)決確有(you)實(shi)際需(xu)(xu)求人(ren)才住房(fang)(fang)困難的有(you)效嘗試(shi)。
2020年(nian)3月(yue)和(he)4月(yue)，人(ren)才(cai)安居集團分別(bie)在龍華區(qu)和(he)龍崗區(qu)先后推出(chu)“安居·醫護之家”，為一線醫護防疫人(ren)員提(ti)供住房(fang)保障。
此外(wai)，人才(cai)安(an)居(ju)集團還聯手萬(wan)科合(he)資成立深圳市(shi)安(an)居(ju)泊寓租賃服務有限公司，采(cai)用“物業統(tong)租+綜合(he)整治+運營管理”的一體化開發模式，打造了懷德翠崗(gang)五區(qu)39號(hao)樓(lou)、懷德富德商務大廈、萬(wan)豐大洋田(tian)等三個城中村綜合(he)整治人才(cai)住房社區(qu)，提供約1603套人才(cai)住房。
王志(zhi)楷表示，在(zai)人才安居(ju)集(ji)團(tuan)嘗(chang)試的各類籌建(jian)方(fang)(fang)式中，最終是要(yao)(yao)以增加全市住(zhu)(zhu)房總量為目(mu)標。棚(peng)改和盤活存量用地將(jiang)是重要(yao)(yao)的推進方(fang)(fang)向。而統租改造這(zhe)類方(fang)(fang)式由于未新(xin)增住(zhu)(zhu)房供應，僅提高(gao)住(zhu)(zhu)房質量，雖有嘗(chang)試，但未來(lai)難以成為最主要(yao)(yao)的籌建(jian)渠道。
破除“找錢難”：創新融資模式 合理制定租售比
近年(nian)來(lai)，深(shen)圳的(de)住(zhu)房(fang)保障目標不斷提(ti)高，2018年(nian)至2035年(nian)，深(shen)圳要(yao)籌(chou)建(jian)(jian)100萬(wan)套低于(yu)市場價的(de)公(gong)共住(zhu)房(fang)。這樣(yang)的(de)背景下(xia)，人才安(an)居集團(tuan)的(de)籌(chou)建(jian)(jian)任務量也在不斷增(zeng)加。“承擔起全市三(san)分之一籌(chou)建(jian)(jian)任務”意(yi)味著要(yao)籌(chou)建(jian)(jian)33.3萬(wan)套以上的(de)公(gong)共住(zhu)房(fang)。
面對大(da)量的(de)(de)籌建(jian)任務(wu)，土(tu)地(di)是一(yi)大(da)難(nan)題，資金是另(ling)一(yi)大(da)難(nan)題。“公(gong)共(gong)住(zhu)(zhu)房事業(ye)(ye)要實現可(ke)(ke)持續，需(xu)要企業(ye)(ye)可(ke)(ke)持續運(yun)營(ying)。”王志(zhi)楷說：“作為企業(ye)(ye)，不(bu)(bu)能(neng)虧損。一(yi)旦虧損，就不(bu)(bu)能(neng)長久地(di)持續。財政也不(bu)(bu)可(ke)(ke)能(neng)一(yi)直掏錢給我們搞公(gong)共(gong)住(zhu)(zhu)房。所以，我們在構(gou)建(jian)以公(gong)共(gong)住(zhu)(zhu)房為核心的(de)(de)‘一(yi)核多元’的(de)(de)業(ye)(ye)務(wu)板塊，推進公(gong)共(gong)住(zhu)(zhu)房、物業(ye)(ye)服務(wu)、商(shang)業(ye)(ye)運(yun)營(ying)、住(zhu)(zhu)房金融和其他(ta)業(ye)(ye)務(wu)全面發(fa)展，確保企業(ye)(ye)有微利(li)，實現滾(gun)動(dong)發(fa)展。”
為保障人才住房的投資建設運營(ying)資金需求，人才安居集團通過多種渠道創新投融(rong)資方式。
2018年(nian)12月，人(ren)才安居集(ji)團(tuan)租賃住房資產(chan)(chan)支持專項計(ji)劃（REITs）第一期(qi)31億(yi)(yi)元(yuan)產(chan)(chan)品(pin)在(zai)深圳(zhen)證券交易(yi)所掛(gua)牌交易(yi)；2020年(nian)4月，在(zai)銀行間市場成功(gong)發行首期(qi)30億(yi)(yi)元(yuan)人(ren)才住房企(qi)業中期(qi)票據；2020年(nian)6月，發行了注冊額(e)度100億(yi)(yi)元(yuan)的公(gong)司債券“20安紓01”，首期(qi)發行57億(yi)(yi)元(yuan)……
此外，人(ren)才安居集團(tuan)還(huan)與國企深(shen)圳(zhen)市(shi)創新投資(zi)集團(tuan)有限(xian)公司合資(zi)成(cheng)立安居創新股權投資(zi)基(ji)金管理公司，注資(zi)深(shen)圳(zhen)市(shi)平穩發展母(mu)基(ji)金以及通過利用政策性和商業銀行各類(lei)融(rong)資(zi)工(gong)具等方式，強化“安居+金融(rong)”戰略。
在大力挖(wa)掘(jue)投融資渠道的(de)同時，探索(suo)制定公共住房(fang)合理租售(shou)比也是支撐企業(ye)資金(jin)流正常運轉的(de)關鍵。
截至2020年(nian)(nian)10月，人(ren)才安居(ju)集(ji)團(tuan)籌建的(de)12.2萬套(tao)房(fang)源中，只租不(bu)售(shou)(shou)的(de)項(xiang)目(mu)(mu)約(yue)10.95萬套(tao)，可售(shou)(shou)人(ren)才房(fang)項(xiang)目(mu)(mu)約(yue)1.26萬套(tao)，租售(shou)(shou)比約(yue)8.7：1。自2019年(nian)(nian)拍下首個可售(shou)(shou)的(de)人(ren)才住房(fang)地塊后(hou)，目(mu)(mu)前人(ren)才安居(ju)集(ji)團(tuan)已(yi)通過招拍掛獲得14個可售(shou)(shou)人(ren)才住房(fang)項(xiang)目(mu)(mu)，預計明(ming)年(nian)(nian)將有三個項(xiang)目(mu)(mu)具備可售(shou)(shou)條件。
王志楷表示，出租型公(gong)共住房(fang)(fang)項目投資(zi)回報周(zhou)期長(chang)、利潤率(lv)低，租金回報率(lv)一般在1%至3%，“全是租的(de)難以為繼”。可售的(de)資(zi)金周(zhou)轉率(lv)高一些，回籠資(zi)金才能滾動(dong)發展，才能繼續(xu)融資(zi)。適(shi)當增加租售比，符合(he)保障對象購房(fang)(fang)需(xu)求，也有利于滿足公(gong)共住房(fang)(fang)建(jian)設(she)的(de)資(zi)金需(xu)求，實現公(gong)司運營的(de)良性循環和可持續(xu)發展。
目前，人才安居集團正在(zai)全力配(pei)合深圳新一輪住房制度改革(ge)中公共住房的租(zu)售比(bi)和(he)價格測(ce)算工作。
“人才安居工程是(shi)一項長期(qi)工作，要(yao)顯示出其住房保障作用(yong)需(xu)要(yao)時間的(de)積累，籌建到供應，有難以避免的(de)數年周期(qi)，而籌建總量也需(xu)要(yao)通過持(chi)續探索新(xin)渠道和新(xin)方式來(lai)不斷增(zeng)加。只有現(xian)在(zai)快馬加鞭，未來(lai)才能更(geng)好(hao)地顯現(xian)出安居作用(yong)。”王志楷說。
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