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　　當前(qian)，我國(guo)(guo)(guo)進(jin)入城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新的重要(yao)時(shi)期，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)建(jian)設由(you)大規模增(zeng)量建(jian)設轉為存量提質改造和增(zeng)量結構(gou)調整并(bing)重。按照黨中央決策部署(shu)，各級住(zhu)房和城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)設管理(li)部門大力推進(jin)實施(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新行動(dong)，取得了積極成效。根據2023年12月(yue)的全(quan)(quan)國(guo)(guo)(guo)住(zhu)房城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)設工(gong)(gong)(gong)作會(hui)議通報，截至11月(yue)底，2023年全(quan)(quan)國(guo)(guo)(guo)共實施(shi)各類(lei)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新項(xiang)目約6.6萬(wan)個(ge)，惠及882萬(wan)戶居(ju)民。“我國(guo)(guo)(guo)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新工(gong)(gong)(gong)作步(bu)入了新階段，其中，如何在(zai)政府指導下充分發(fa)揮(hui)市(shi)(shi)場的主體(ti)作用成為了關鍵所在(zai)。”全(quan)(quan)國(guo)(guo)(guo)政協委(wei)員、廣東(dong)省建(jian)筑科學研究院(yuan)集(ji)團股份有限公司（簡(jian)稱(cheng)“廣東(dong)建(jian)科院(yuan)”）副總工(gong)(gong)(gong)程師周荃說。

　　今年全國兩會，周荃將圍繞城市更新改(gai)造中存(cun)在的(de)問題提(ti)出建議。

　　建立健全城市更新法律法規體系

　　“城市(shi)(shi)更新是一項(xiang)復(fu)雜的(de)系統工(gong)程，涉及的(de)利益主體(ti)多(duo)、難度(du)大(da)，缺乏法治保障(zhang)和舊政策(ce)障(zhang)礙成為(wei)制約市(shi)(shi)場主體(ti)參與城市(shi)(shi)更新的(de)重要因(yin)素。”周荃說(shuo)。一直以來，我(wo)國城鄉規劃建設(she)的(de)法律法規和管理規章基(ji)本以新建建筑為(wei)導(dao)向，對存量用(yong)地再開發(fa)、既(ji)有建筑改造的(de)適用(yong)性(xing)有待加強。近期，我(wo)國已(yi)經從國家層面(mian)提出(chu)城市(shi)(shi)更新的(de)方向以及一些專項(xiang)政策(ce)，但仍需出(chu)臺(tai)一部全局性(xing)、統領性(xing)的(de)國家城市(shi)(shi)更新法律法規。

　　對(dui)此，周荃建議建立健全城市(shi)更(geng)新法律法規(gui)體系(xi)，規(gui)范各市(shi)場主體權力和責任(ren)。充分總結過去城市(shi)更(geng)新工作經驗與(yu)教(jiao)訓(xun)，立法定(ding)規(gui)，出臺政(zheng)(zheng)策(ce)，清理制(zhi)約市(shi)場主體進入城市(shi)更(geng)新的政(zheng)(zheng)策(ce)障礙，明確并規(gui)范政(zheng)(zheng)府及(ji)參與(yu)各方的責任(ren)、權利與(yu)義務。

　　探索市場化機制下的多主體開發應用

　　“從居民(min)角度來講，當(dang)前實施‘微(wei)改(gai)(gai)(gai)造’式的城市(shi)更(geng)新(xin)或(huo)既有建筑(zhu)改(gai)(gai)(gai)造，無法有效(xiao)(xiao)解(jie)決老舊小區的固有弊(bi)端，顯著提升居民(min)居住環境(jing)和生活質量；在經(jing)(jing)濟(ji)效(xiao)(xiao)益(yi)方(fang)面(mian)，此存量建筑(zhu)改(gai)(gai)(gai)造存在巨大的經(jing)(jing)濟(ji)效(xiao)(xiao)益(yi)空間(jian)，初步(bu)估算2000年(nian)前的老舊社區進行全(quan)面(mian)綠色低碳改(gai)(gai)(gai)造能夠(gou)帶動的產(chan)值將(jiang)達到40萬億(yi)。”周荃分析稱，優化(hua)城市(shi)更(geng)新(xin)或(huo)改(gai)(gai)(gai)造模式勢在必行。

　　周荃建(jian)議(yi)，要加快運(yun)用市場(chang)化(hua)機制(zhi)，探索實施(shi)多主體合作開發(fa)。加快推進(jin)設立城市更新(xin)專項基(ji)金進(jin)行(xing)引(yin)領，培育期經(jing)(jing)(jing)營過程中(zhong)給予(yu)稅收(shou)(shou)減(jian)免、容(rong)積率(lv)獎勵(li)(li)等(deng)(deng)激(ji)勵(li)(li)政策來降低(di)難度。一(yi)是按照(zhao)“誰投資(zi)、誰運(yun)營（收(shou)(shou)益(yi)）”的(de)(de)模式建(jian)立市場(chang)化(hua)改(gai)造機制(zhi)，采(cai)用責(ze)(ze)權(quan)利對等(deng)(deng)原則，城市更新(xin)區域(yu)的(de)(de)配套公共設施(shi)由政府負(fu)責(ze)(ze)，經(jing)(jing)(jing)營性(xing)(xing)與準(zhun)經(jing)(jing)(jing)營性(xing)(xing)區域(yu)的(de)(de)配套公共設施(shi)由競爭性(xing)(xing)企業負(fu)責(ze)(ze)；二是鼓(gu)勵(li)(li)發(fa)行(xing)債券、成立基(ji)金等(deng)(deng)形式推進(jin)社會化(hua)融資(zi)；三是引(yin)進(jin)在老舊城區改(gai)造、城市更新(xin)、產(chan)業導入等(deng)(deng)方面(mian)具(ju)有豐富經(jing)(jing)(jing)驗(yan)的(de)(de)企業，促進(jin)社會資(zi)金的(de)(de)良性(xing)(xing)流動，提(ti)升(sheng)城市更新(xin)運(yun)營效率(lv)。

　　鼓勵集體建設用地和產權清晰的城市項目自主更新

　　“當下，我國高品質(zhi)綠(lv)色(se)化(hua)城市更(geng)新面(mian)(mian)臨著多(duo)渠道解決資金(jin)來(lai)源(yuan)的挑戰。”周荃分(fen)析稱，一(yi)方(fang)面(mian)(mian)，目前實施的“微(wei)改造”和“城市更(geng)新試點(dian)示范(fan)”模式(shi)中，資金(jin)來(lai)源(yuan)多(duo)是政(zheng)府或實施企業（國企），投(tou)資主體和資金(jin)匱乏，導致(zhi)項目實施難度增大；另一(yi)方(fang)面(mian)(mian)，高品質(zhi)綠(lv)色(se)化(hua)城市更(geng)新投(tou)資大，按(an)照綠(lv)色(se)改造標(biao)準估算，3.5萬(wan)個(ge)老舊(jiu)小區(qu)需要(yao)的直(zhi)接投(tou)資約為(wei)4萬(wan)億-5萬(wan)億。僅靠政(zheng)府“專項資金(jin)”難以為(wei)繼(ji)。

　　基于(yu)當前城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)面臨的困境，周荃建議，要鼓勵集(ji)體(ti)建設用地(di)和產權(quan)清(qing)晰的城(cheng)(cheng)市項目(mu)自(zi)(zi)主(zhu)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)。自(zi)(zi)主(zhu)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)是一種以(yi)產權(quan)人(ren)為主(zhu)體(ti)、不(bu)改變既有(you)產權(quan)關(guan)系的更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)模式。對于(yu)產權(quan)清(qing)晰的集(ji)體(ti)用地(di)城(cheng)(cheng)中村項目(mu)自(zi)(zi)主(zhu)籌(chou)資拆(chai)建更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)，通過土地(di)收儲的靈活(huo)性(xing)以(yi)及利益合理分配，以(yi)原有(you)業主(zhu)按照城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)規劃自(zi)(zi)行(xing)籌(chou)資更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)。政府可(ke)以(yi)適當給予補貼補助和政策(ce)引導，提高市場(chang)改造(zao)主(zhu)體(ti)積極(ji)性(xing)。其(qi)操作過程不(bu)涉及大(da)規模的征(zheng)收拆(chai)遷(qian)，由產權(quan)人(ren)自(zi)(zi)身承擔主(zhu)要改造(zao)成(cheng)本，可(ke)有(you)效降低政府財政負(fu)擔。

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